Är farhågorna om den kinesiska fastighetsmarknaden motiverade?
Ett skäl som ofta anges ligga bakom den inbromsande tillväxten i Kina är fastighetsmarknaden. Hittills i år har försäljningen av nyproducerade fastigheter minskat med 6,7 procent, jämfört med en 26-procentig ökning under 2013. En undersökning genomförd av NBS över fastighetspriserna i 70 städer visade att antalet städer i vilka fastighetspriserna sjunkit månad för månad hade ökat till 55 städer i juni, jämfört med 35 städer i maj och 8 i april.
Vissa analytiker har varnat för en kommande kris inom fastighetsmarknaden, underblåst av bland annat ohållbart höga priser, utbudsöverskott, spökstäder och en eventuell fastighetsbubbla. Men vi håller inte med, och vi ser inte heller några bevis på att Kina på kort eller medellång sikt skulle drabbas av en sådan kris. Den inbromsning som vi nu ser är en konsekvens av statens ingripande och marknaden anses därutöver vara för stor för att falla. Regeringen har dessutom flera verktyg för att stimulera efterfrågan och undvika en stor nedgång på fastighetsmarknaden. Det gäller speciellt i år då man i Peking har bestämt sig för att ta itu med andra problem som korruption, föroreningar och reformering av de statsägda företagen. Antikorruptionsarbetet har även i sig påverkat fastighetsmarknaden.
Fastighetsmarknaden är verkligen viktig för Kinas ekonomi. Marknaden står för 15 procent av Kinas BNP och för 25 procent av landets investeringar i anläggningstillgångar vilket innebär att den slukar enorma mängder råvaror. När kommuner försöker balansera sina budgetar är försäljning av mark en mycket viktig post och självklart är den starkt beroende av utvecklingen av landets fastighetspriser.
Inom den kinesiska kulturen anses det extremt viktigt att äga sitt hem, det är exempelvis mycket svårt för unga män att gifta sig om de inte äger en lägenhet. Graden av bostadsägande är därmed mycket hög i Kina, cirka 90 procent. Faktorer som hög sparkvot, låg ränta och att aktiesparande ansetts oattraktivt har lett till att fastigheter blivit en populär tillgångsklass, med en årlig genomsnittlig prisökning på 10 procent. De mångåriga konstanta prisökningarna har i sin tur lett till att folk känner sig rikare och att konsumenter känner en större trygghet. Fastighetsmarknadens inverkan på den inhemska konsumtionen är ytterligare ett skäl till att regeringen vill undvika en kris.
De senaste två åren har vi sett stora förändringar på fastighetsmarknaden och den spekulativa andelen har minskat kraftigt. När lägenheter köps för att bo i, snarare än som investering, påverkar det konsumtionsmönstren. Vissa av våra portföljinnehav, såsom inhemskt listade hemelektroniksföretag bekräftar att folk fortfarande köper lägenheter, och utrustar dem, något som genererar en årlig försäljningsökning av vitvaror med upp till 10-15 procent.
Det är sant att vissa regioner drabbats av överinvesteringar, något som lett till utbudsöverskott men man ska komma ihåg att Kina är lika stort som en kontinent och flera städer fortsätter att växa mycket snabbt. Situationen är mer oroande inåt landet i de städer som inte lyckats attrahera bostadsköpare och det finns till och med städer där befolkningen minskar. Tillsammans med mina kollegor har jag rest till många sådana städer och det har varit tydligt för oss varför människor inte vill bo kvar, eller flytta dit.
Urbanisering är en fortsatt stark trend i Kina, och en av regeringens viktigaste prioriteringar. Det blev tydligt vid den efterlängtade lanseringen.
Cirka 10 miljoner människor, en siffra som nästan motsvaras av hela Sveriges befolkning, lämnar årligen landsbygden för att flytta till städerna vilket säkrar en fortsatt stark efterfrågan på fastigheter. På senare tid har åtgärder tagits för att stödja fastighetssektorn i utvalda städer. Man har bland annat släppt på en del av de restriktioner för bolån och bostadsköp som funnits. Trots en mer fördelaktig policyriktning, som har lett till ett uppsving för börsnoterade fastighetsutvecklare, tror vi fortfarande inte att det är något trendbrott i den övergripande marknadsjustering som vi antar äger rum.
I början av året minskade vi vår övervikt mot fastighetssektorn. Inom sektorn väljer vi att fokusera på högkvalitativa fastighetsutvecklare som kommer att behålla god tillväxt och gynnas av en fortsatt marknadskonsolidering. Marknadsandelen för de tio största fastighetsutvecklarna i landet har växt från 14 procent till 19 procent under det senaste året.
